マンション投資を始めるうえで、特に重要なのが「どの物件を選ぶか」ということです。
同じマンション投資でも、立地や物件の状態、購入価格、利回り、管理体制などによって、将来的な収支や資産価値は大きく変わる可能性があります。
「利回りが高いから」「価格が安いから」という理由だけで物件を決めてしまうと、購入後に空室や修繕費などの問題が発生し、想定していた収支にならないケースもあります。
そこで今回は、マンション投資を検討する際に確認しておきたい7つのポイントを中心に、投資目的に合わせた物件の選び方や、注意したい物件の特徴、不動産会社を選ぶ際のポイントまで詳しく解説します。
マンション投資の物件選びで重要な7つのポイント
マンション投資では、物件価格や利回りだけではなく、将来的な賃貸需要や資産価値まで考えて選ぶことが大切です。
特に確認しておきたいポイントは、次の7つです。
- 立地
- 利回り
- 物件タイプ
- 新築・中古
- 資産価値
- 管理体制・修繕計画
- 出口戦略
それぞれ詳しく見ていきましょう。
ポイント1：立地｜長期的な賃貸需要を確認する
マンション投資において、立地は非常に重要な要素です。
賃貸経営では入居者がいて初めて家賃収入が発生するため、購入前に「将来的にも入居者から選ばれやすいエリアか」を確認する必要があります。
特に確認したいのが、以下のようなポイントです。
- 最寄り駅までの距離
- 交通アクセス
- 周辺の人口動向
- 大学や企業の有無
- 商業施設や生活利便施設
- 周辺の賃貸需要
- 将来的な開発計画
例えば、駅へのアクセスが良く、周辺に企業や大学、商業施設などが集まっているエリアは、賃貸需要を見込める可能性があります。
単身者向けのマンションであれば、駅から徒歩圏内であることも重要な判断材料になります。
ただし、「駅から近ければ必ず入居者が入る」というわけではありません。
周辺の家賃相場や競合物件、間取り、築年数なども含めて総合的に判断することが大切です。
また、立地は購入後に変更できません。
建物や設備は将来的に修繕・交換できますが、物件そのものの所在地を変えることはできないため、物件選びでは立地を慎重に確認しましょう。
ポイント2：利回り｜表面利回りだけで判断しない
マンション投資では、「利回り」が物件を比較する際の重要な指標になります。
代表的なのが、表面利回りと実質利回りです。
表面利回りとは？
表面利回りは、一般的に次のような計算で求めます。
年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100
例えば、2,000万円の物件で年間家賃収入が100万円の場合、
100万円 ÷ 2,000万円 × 100 ＝ 表面利回り5％
となります。
ただし、この計算には管理費や修繕積立金、税金などの経費が含まれていません。
実質利回りとは？
実質利回りは、物件の運用にかかる経費などを考慮して収益性を確認する考え方です。
一般的には、
（年間家賃収入－年間経費）÷（物件価格＋購入時諸費用）× 100
などの方法で算出します。
実際の収支を考える場合には、表面利回りだけでなく、
- 管理費
- 修繕積立金
- 管理委託費
- 固定資産税・都市計画税
- 火災保険料
- 購入時・売却時の諸費用
なども確認する必要があります。
「利回りが高い＝良い物件」とは限りません。
利回りが高く見える理由として、築年数や立地、空室リスク、修繕費などが関係している場合もあります。
物件を比較するときは、利回りの数字だけではなく、どのような条件で算出されているのかまで確認しましょう。
ポイント3：物件タイプ｜区分マンションと一棟マンション
マンション投資には、大きく分けて「区分マンション」と「一棟マンション」があります。
区分マンション
区分マンションは、マンションの一室を購入して運用する方法です。
一棟マンションと比較すると、購入価格を抑えやすく、建物全体を所有する場合に比べて管理面での負担を抑えられるケースがあります。
一方で、所有する部屋が1室の場合、その部屋が空室になると、その物件からの家賃収入がなくなる点には注意が必要です。
一棟マンション
一棟マンションは、マンションの建物全体を購入して運用する方法です。
複数の部屋から家賃収入を得られるため、1室だけを所有する場合と比べて空室の影響を分散できる可能性があります。
一方で、購入価格が大きくなりやすく、建物全体の修繕や管理についても考える必要があります。
どちらを選ぶべき？
区分と一棟のどちらが適しているかは、投資目的や自己資金、借入可能額、管理にかけられる時間などによって異なります。
「初期投資を抑えたい」「まずは一室から検討したい」という場合は区分マンション、「複数戸を運用したい」「より大きな規模で運用したい」という場合は一棟マンションなど、それぞれの特徴を理解したうえで検討しましょう。
ポイント4：新築と中古｜それぞれの特徴を比較する
マンション投資では、新築物件と中古物件のどちらを選ぶかも重要です。
新築マンションの特徴
新築マンションは、建物や設備が比較的新しく、購入直後の大規模な修繕リスクを抑えやすいことなどが特徴です。
一方で、中古物件と比較して購入価格が高くなる場合があり、購入価格と家賃収入のバランスを慎重に確認する必要があります。
中古マンションの特徴
中古マンションは、新築と比較して購入価格が抑えられるケースがあり、物件によっては高い利回りが期待できる場合があります。
その一方で、築年数によっては設備の交換や修繕などに費用がかかる可能性があります。
購入前には、
- 大規模修繕の履歴
- 今後の修繕計画
- 修繕積立金の状況
- 建物・設備の状態
- 管理組合の運営状況
などを確認しておきましょう。
新築・中古のどちらが良いかは一概には決められません。
購入価格だけでなく、将来的な修繕費や家賃、売却時の価格なども含めて比較することが大切です。
ポイント5：資産価値を確認する
マンション投資では、購入価格が適正かどうかを確認することも重要です。
不動産の価格を評価する際には、代表的な方法として次のような考え方があります。
取引事例比較法
周辺で実際に取引された類似物件の価格などを参考にして、不動産価格を判断する方法です。
周辺の同程度の物件がどのくらいの価格で取引されているのかを知ることで、提示されている価格が相場から大きく外れていないかを確認する材料になります。
原価法
土地や建物を現在新しく取得するとした場合に必要となる費用などをもとに、不動産の価値を算出する考え方です。
収益還元法
不動産が将来的に生み出す収益をもとに、物件の価値を評価する方法です。
投資用マンションでは、家賃収入などの収益性が重要になるため、収益還元法の考え方も物件を検討する際の参考になります。
ただし、物件価格が安いからといって必ずしもお買い得とは限りません。
立地や建物の状態、管理状況などに問題があることで価格が低くなっている可能性もあります。
価格だけではなく、「なぜその価格なのか」まで確認することが大切です。
ポイント6：管理体制・修繕計画を確認する
マンションを長期間保有するのであれば、管理状態も重要な確認ポイントです。
購入前には、
- 長期修繕計画が作成されているか
- 修繕積立金が適切に設定されているか
- 大規模修繕の実施状況
- 管理組合の運営状況
- 建物や共用部分の管理状態
などを確認しましょう。
物件を内見する際には、専有部分だけでなく、エントランスや廊下、ゴミ置き場などの共用部分もチェックしておくと、建物全体の管理状態を把握する参考になります。
管理状態は普段目につきにくい部分ですが、長期保有を考える場合には重要なポイントです。
ポイント7：出口戦略｜将来売却しやすい物件か
マンション投資では、購入時だけでなく、将来的に売却する可能性についても考えておくことが大切です。
これを「出口戦略」と呼びます。
例えば、
「10年間保有した後に売却する」
「ローン残高が一定水準になったタイミングで売却を検討する」
など、あらかじめ大まかな保有期間や売却の可能性を考えておくことで、物件選びの視点も変わってきます。
将来的な売却を考える場合には、
- 駅からの距離
- 周辺の賃貸需要
- 物件の築年数
- 周辺の取引価格
- 将来的な人口動向
- 建物の管理状態
などを確認しましょう。
購入時点から「将来、この物件を購入したい人がいるか」という視点を持っておくことも重要です。
投資目的別に見るマンションの選び方
マンション投資では、投資する人の目的によって重視すべきポイントが変わります。
「家賃収入を重視したい」「資産形成を目的にしたい」など、自分の目的を明確にしてから物件を探しましょう。
長期的な家賃収入を重視する場合
長期的に家賃収入を得ることを重視する場合は、賃貸需要の安定性を優先して物件を選ぶことが重要です。
例えば、
- 駅からのアクセスが良い
- 周辺に企業や大学がある
- 生活に必要な施設が充実している
- 周辺の賃貸需要が見込める
といった条件は、物件を比較する際の判断材料になります。
目先の利回りだけを追うのではなく、長期的に入居者から選ばれ続けるかという視点を持つことが大切です。
資産形成を重視する場合
将来の資産形成を目的とする場合は、毎月の収支だけでなく、ローン残高や物件の資産価値、将来的な売却可能性なども含めて検討します。
「毎月いくら手元に残るか」だけではなく、長期的にどのような資産を形成していくのかを考えることがポイントです。
節税・相続対策を考える場合
不動産投資では、減価償却などの仕組みによって、税務上の取り扱いが変わる場合があります。
また、相続税の計算では、現金と不動産で評価方法が異なるため、相続対策の一環として不動産の活用が検討されることもあります。
ただし、税務上の効果は物件の種類や所有者の状況などによって異なります。
「節税になるから」という理由だけで物件を選ぶのではなく、賃貸経営として収支が成立するかを確認することが重要です。
具体的な税務については、税理士などの専門家に確認しましょう。
避けたい物件の特徴｜マンション投資で注意したいポイント
物件選びでは、「購入したい物件」だけでなく「避けたほうがよい可能性がある物件」を知っておくことも重要です。
立地が弱く、賃貸需要が見込めない物件
駅から遠い、周辺に生活利便施設が少ない、競合物件が多いなど、賃貸需要に不安がある物件には注意が必要です。
購入価格が安くても、空室期間が長くなれば想定していた家賃収入を得られない可能性があります。
利回りだけが極端に高い物件
利回りが高い物件を見つけると魅力的に感じますが、その理由を確認することが大切です。
例えば、
- 築年数が古い
- 家賃設定が相場より高い
- 空室リスクが高い
- 修繕費が大きくなる可能性がある
- 売却しにくい
などの事情が隠れている可能性があります。
高利回りという数字だけで判断せず、周辺相場や物件の状態と合わせて確認しましょう。
築年数が古い物件
築年数が古い物件では、建物や設備の状態をより慎重に確認する必要があります。
特に、1981年6月1日から適用された新耐震基準より前の基準で建築された物件については、耐震性について確認しておくことが重要です。
また、修繕履歴や長期修繕計画なども確認し、購入後にどの程度の費用が発生する可能性があるのかを把握しておきましょう。
違法建築・重要事項に問題がある物件
建ぺい率や容積率などの法令上の制限に適合しているか、重要事項説明書にどのような内容が記載されているかも確認が必要です。
また、過去の事故や告知事項などについても、契約前に説明内容を確認しましょう。
少しでも気になる点があれば、そのまま契約を進めるのではなく、納得できるまで不動産会社へ確認することが大切です。
信頼できる不動産会社の選び方
マンション投資では、物件そのものだけでなく、購入後の管理まで含めて長く付き合える不動産会社を選ぶことも重要です。
実績や管理体制を確認する
不動産会社を選ぶ際には、
- 投資用不動産の取り扱い実績
- 賃貸管理の体制
- 購入後のサポート
- 収支シミュレーションの内容
- リスクについての説明
- 担当者の対応
などを確認しておきましょう。
特に重要なのが、メリットだけでなくリスクについても説明してくれるかどうかです。
現実的なシミュレーションを提示してくれるか
マンション投資の収支シミュレーションでは、現在の家賃だけでなく、将来的な家賃変動や空室、修繕費などについても考えておく必要があります。
都合の良い条件だけで計算するのではなく、複数のケースを比較できるシミュレーションを提示してくれる会社であれば、より具体的に投資判断をしやすくなります。
「満室がずっと続く」「修繕費は一切かからない」といった極端な前提ではなく、リスクも含めて説明してもらいましょう。
マンション投資の物件選びに関するよくある質問
Q. 初心者はどのようなマンションを選べばよいですか？
A. 一概に決めることはできません。
投資目的や予算によって適した物件は異なります。
初めてマンション投資を検討する場合は、立地や賃貸需要、購入後の管理体制などを確認し、無理のない資金計画で運用できる物件を選ぶことが重要です。
Q. 利回りは何％あれば良い物件ですか？
A. 利回りだけで良し悪しを判断することはできません。
エリアや築年数、新築・中古などによって利回りの水準は異なります。
表面利回りだけでなく、管理費や修繕積立金、税金などの経費を考慮した場合に、どの程度の収支になるのかを確認しましょう。
Q. 新築と中古ではどちらがおすすめですか？
A. どちらにもメリット・デメリットがあります。
新築は建物や設備が新しい一方で、購入価格が高くなる場合があります。
中古は購入価格を抑えられる可能性がありますが、築年数によっては修繕や設備交換などの費用を考える必要があります。
自分の投資目的や資金計画に合っているかを基準に選びましょう。
Q. 物件選びで一番重要なのは何ですか？
A. 一つの条件だけで判断するのではなく、立地・収支・管理・将来の売却可能性などを総合的に見ることが重要です。
特に立地は購入後に変更できないため、賃貸需要や交通アクセスなどを慎重に確認しましょう。
まとめ｜マンション投資は長期的な視点で物件を選ぶことが重要
マンション投資の物件選びでは、購入価格や利回りだけを見るのではなく、長期的な賃貸需要や資産価値まで考えることが大切です。
今回紹介したポイントをまとめると、次の7つです。
- 立地：将来的な賃貸需要を確認する
- 利回り：表面利回りだけでなく実質的な収支を見る
- 物件タイプ：区分と一棟それぞれの特徴を理解する
- 新築・中古：購入価格と修繕リスクなどを比較する
- 資産価値：周辺相場や収益性から価格の妥当性を確認する
- 管理・修繕：長期修繕計画や管理状態を確認する
- 出口戦略：将来的な売却まで考えておく
マンション投資は、購入して終わりではありません。
入居者募集や賃貸管理、修繕、ローン返済、将来的な売却など、長期的な視点で運用を考える必要があります。
だからこそ、物件を選ぶ際には目先の数字だけで判断せず、「この物件を長期間保有した場合、どのような収支になるのか」を確認することが重要です。
物件選びや収支について判断に迷った場合は、不動産会社などの専門家に相談し、複数の物件やシミュレーションを比較しながら、自分の目的に合った投資方法を検討しましょう。
