マンション投資とは、マンションを購入して第三者に貸し出し、家賃収入を得たり、将来的に売却することで利益を得たりする不動産投資の方法です。
一方で、物件を購入すれば必ず利益が出るわけではありません。購入価格や家賃、ローン返済額、管理費、修繕費などを踏まえて、長期的な収支を考えることが重要です。
この記事では、マンション投資をこれから検討する方に向けて、基本的な仕組みから収益の考え方、メリット・リスク、始めるまでの流れについて分かりやすく解説します。
マンション投資とは？
マンション投資は、購入したマンションを賃貸物件として運用し、入居者から得られる家賃などを収益につなげる方法です。
大きく分けると、収益を得る方法には「家賃収入」と「売却による利益」の2つがあります。
ただし、実際の収益を考える際には、家賃だけを見るのではなく、ローンの返済額や管理費、修繕積立金、税金などの支出も含めて判断する必要があります。
マンション投資で得られる収益の考え方
家賃収入による収益
マンション投資の代表的な収益が、入居者から受け取る家賃です。
毎月の家賃収入から、ローン返済や管理費、修繕積立金、管理委託費などの必要経費を差し引き、最終的にどの程度の資金が残るのかを確認します。
例えば、家賃収入が月10万円あっても、ローン返済や管理にかかる費用が合計9万円であれば、単純に10万円が利益になるわけではありません。
そのため、物件を購入する前に「毎月いくら入って、いくら出ていくのか」を確認することが大切です。
売却による利益
マンションは、購入後に売却することもできます。
購入した価格より高い価格で売却できれば利益が生じる可能性がありますが、反対に購入価格を下回る価格でしか売却できない場合には損失が発生する可能性があります。
また、売却時には仲介手数料や税金などの費用が発生する場合もあります。
そのため、購入時点から「将来売却する場合にはどのような価格になりそうか」まで考えておくことが重要です。
区分マンションと一棟マンションの違い
マンション投資には、一室を所有する「区分マンション投資」と、建物全体を所有する「一棟投資」などがあります。
区分マンションは一室から始められるため、一棟物件と比較すると必要となる資金を抑えやすい点が特徴です。
一方、一棟投資では複数の部屋を所有するため、複数の入居者から家賃収入を得られる可能性があります。ただし、その分、購入資金や建物全体の管理などについても考える必要があります。
どちらが適しているかは、投資の目的や自己資金、借入可能額、リスクの取り方などによって異なります。
ローンを利用したマンション投資の仕組み
マンション投資では、購入費用のすべてを自己資金で用意するのではなく、金融機関の融資を利用するケースがあります。
ローンを利用することで、自己資金だけでは購入が難しい価格帯の物件を購入できる可能性があります。
ただし、融資を利用する場合は毎月の返済が発生します。
そのため、
- 毎月の家賃収入
- ローン返済額
- 管理費・修繕積立金
- 管理委託費
- 固定資産税などの税金
- その他の維持費
といった収支を事前に確認することが重要です。
「家賃収入＝利益」ではない
マンション投資を検討する際に注意したいのが、家賃収入をそのまま利益と考えないことです。
例えば、月10万円の家賃収入があったとしても、ローン返済や管理にかかる費用が月9万円であれば、単純計算で手元に残るのは1万円です。
さらに、税金や突発的な修繕費などが発生することもあります。
「いくら家賃が入るか」だけではなく、「最終的にいくら支出があるのか」まで含めて収支を確認しましょう。
マンション投資のメリット
1．ローンを利用して資産を取得できる
不動産投資では、金融機関から融資を受けて物件を購入することがあります。
自己資金だけでは購入できない規模の資産を、融資を組み合わせて取得できる点は、不動産投資の特徴の一つです。
ただし、借入額が大きくなるほど返済負担も大きくなるため、無理のない返済計画が必要です。
2．家賃収入を得られる可能性がある
入居者がいる間は、毎月家賃収入を得られる可能性があります。
長期的に賃貸需要が見込める物件を選び、適切に管理することで、継続的な収入につながることがあります。
ただし、空室期間が発生すれば家賃収入が得られないため、立地や物件の需要を確認することが重要です。
3．現物資産を保有できる
マンション投資では、株式などの金融商品とは異なり、不動産という現物資産を保有します。
将来的な資産形成の一つとして、不動産を組み入れるという考え方があります。
ただし、不動産の価値は立地や築年数、周辺環境などによって変動するため、購入前の物件調査が欠かせません。
4．生命保険としての役割を持たせられる場合がある
不動産投資ローンでは、団体信用生命保険（団信）が付帯する場合があります。
団信に加入している場合、契約内容に応じて、ローン返済中に契約者に万一のことがあった際などに保険金がローン残高の返済に充てられる仕組みがあります。
ただし、保障内容や加入条件は金融機関や商品によって異なるため、契約前に確認することが必要です。
5．将来の資産形成を考えるきっかけになる
マンション投資では、家賃収入やローン返済、物件価値などを長期的に考える必要があります。
将来の資産形成や老後の生活資金など、目的を明確にしたうえで運用計画を立てることが大切です。
マンション投資で注意したいリスク
マンション投資にはメリットだけでなく、さまざまなリスクがあります。
空室リスク
入居者が決まらなければ、家賃収入を得られない期間が発生します。
一方で、ローンを利用している場合は、空室中でも返済が続きます。
そのため、駅からの距離や周辺施設、人口動態、賃貸需要などを確認し、入居者から選ばれやすい物件かどうかを検討することが重要です。
家賃下落リスク
周辺の賃貸相場や築年数などによって、将来的に家賃が下がる可能性があります。
現在の家賃だけで収支を判断せず、将来的に家賃が下がった場合のシミュレーションも行っておくと安心です。
修繕・設備交換のリスク
マンションは時間の経過とともに設備や建物が劣化します。
区分マンションの場合は、管理費や修繕積立金の金額だけでなく、長期修繕計画や管理組合の運営状況なども確認しておきましょう。
金利上昇リスク
変動金利などのローンを利用している場合、金利の変動によって返済負担が増える可能性があります。
借入時の返済額だけでなく、金利が上昇した場合の収支についても確認しておくことが大切です。
災害リスク
地震や火災、水害などによって、建物や設備に損害が発生する可能性があります。
物件の立地や建物の状態を確認するとともに、加入する保険の補償内容についても確認しておきましょう。
マンション投資を始める前に確認したいポイント
マンション投資では、物件価格や利回りだけで判断しないことが重要です。
特に確認しておきたいのが次のポイントです。
- 物件周辺の賃貸需要
- 最寄り駅からの距離や交通利便性
- 周辺の家賃相場
- 築年数や建物の状態
- 管理費・修繕積立金
- ローンの金利・返済期間
- 空室になった場合の収支
- 家賃が下落した場合の収支
- 将来的な修繕費
- 売却する場合の想定価格
現在の条件だけではなく、将来の状況まで含めてシミュレーションすることがポイントです。
マンション投資を始めるまでの流れ
STEP1｜投資の目的を決める
まずは、なぜマンション投資をするのかを明確にします。
「将来の資産形成」「老後の生活資金」「家賃収入を得たい」など、目的によって検討する物件や運用方法は変わります。
STEP2｜情報を集める
次に、物件価格や家賃相場、エリアの賃貸需要などを調べます。
複数の物件を比較し、自分の条件に合うものを探していきます。
STEP3｜収支をシミュレーションする
物件が決まったら、購入後の収支を確認します。
家賃収入だけでなく、ローン返済、管理費、修繕積立金、税金なども含めて、長期的な収支を確認することが大切です。
STEP4｜融資・契約の手続きを進める
ローンを利用する場合は、金融機関による審査を受けます。
融資条件を確認したうえで、売買契約や必要な手続きを進めます。
契約前には、重要事項説明書や契約内容をしっかり確認しましょう。
STEP5｜物件の引き渡し後、運用を開始する
物件の引き渡しが完了したら、入居者募集や家賃管理、建物管理などを行います。
管理会社へ業務を委託することで、入居者対応や家賃管理などの負担を軽減できる場合があります。マンション投資に関するよくある質問
Q．マンション投資は会社員でもできますか？
会社員の方でもマンション投資を検討することはできます。
ただし、融資を利用する場合は金融機関による審査があるため、年収や勤務状況、借入状況などによって条件は異なります。
Q．マンション投資は少ない自己資金でも始められますか？
必要な自己資金は、物件価格や金融機関の融資条件、諸費用などによって変わります。
「少ない自己資金で必ず始められる」と考えるのではなく、購入時に必要な費用と、運用中に必要となる資金を事前に確認することが大切です。
Q．マンション投資は放っておいても運用できますか？
管理会社に業務を委託することで、入居者募集や家賃管理などを任せられる場合があります。
ただし、オーナーとして収支や物件の状態を確認する必要があるため、完全に何もしなくてよいというわけではありません。
Q．新築と中古ではどちらがいいですか？
新築と中古には、それぞれ異なる特徴があります。
新築は建物や設備の状態を確認しやすい一方、中古は購入価格や築年数によって収益性が変わります。
どちらを選ぶかは、投資目的や予算、ローン条件、将来の収支などを踏まえて検討しましょう。
まとめ
マンション投資は、購入した物件を賃貸することで家賃収入を得たり、将来的な売却による利益を目指したりする不動産投資です。
一方で、空室や家賃下落、修繕、金利、災害などのリスクもあります。
そのため、「家賃がいくら入るか」だけを見るのではなく、購入時の費用から毎月の支出、将来的な修繕や売却まで含めて考えることが重要です。
マンション投資を検討する際は、まず自分の投資目的や資金計画を整理し、物件ごとの収支を比較してみましょう。
不動産投資について分からないことがある場合は、専門家に相談しながら、自分に合った運用方法を検討することも選択肢の一つです。
※本記事はマンション投資の一般的な仕組みや考え方を紹介するものであり、特定の物件や投資方法を推奨するものではありません。実際の収支や融資条件、税務上の取り扱いなどは、物件・金融機関・個人の状況によって異なります。
